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今年的南京樓市誕生瞭一個奇特的現象 都市圈熱！
限購、限貸、限價，三管齊下的南京樓市，一時間陷入無房可賣的尷尬境地，而低總價、不限購不限貸、具有一定利好加持的都市圈板塊，成為當下的熱門選擇。
句容、寶華、滁州甚至馬鞍山、揚州，都出現瞭一波搶房熱潮，房價短期內大幅上揚；近期的幾場土拍中，中南、新城、萬達等知名房企也紛紛重金佈局都市圈。
那麼三四線城市的樓市，究竟是投資客的機遇，還是一場風險挑戰？我們試著從這幾個角度來分析。
規劃篇：南京是長江經濟帶四大中心城市之一（上海、南京、武漢、重慶），以南京為核心、橫跨蘇皖兩省的南京都市圈是長三角帶動中西部地區發展的重要傳導區域，在國傢長江經濟帶發展戰略中具有重要地位。南京都市圈包括南京、鎮江、揚州、淮安、蕪湖、馬鞍山、滁州和宣城八市，是國內為數不多的跨省都市圈之一。
根據規劃，南京未來十年到十五年中，將會建成多條通往周邊城市的城際輕軌。如從馬群通往句容的S6寧句城際，從南京北站通往滁州市區的寧滁城際，從南站通往馬鞍山和縣的寧和城際……這些從都市圈通往南京主城區的輕軌規劃一旦落實，對於區域發展將有非常大的促進作用。
隨著寧鎮揚一體化的提出，句容的寶華價值也逐漸顯露。加上雙地鐵交通利好、距離新街口僅35千米的地理優勢、南外仙林與寶華合作辦學的教育利好以及萬達茂、仙林金鷹等商業配套的持續完善，這也使得寶華房價邁入瞭1萬+的大關。
滁州近年來正加速融入南京都市圈，隨著滁寧城際軌道2021年6月通車試運營，滁州到南京會更加方便快捷，加上江北新區與滁州的各項資源融合推進，未來滁州與江北新區的聯系將更加緊密。
房價篇：近期，滁州純新盤近800套房源入市，均價超過8000元/平，當日賣光；揚州市下屬的儀征市的某老盤加推，均價6500元/平，當晚也引得購房者排隊買光；馬鞍山近期加推的樓盤，大多均價也超過瞭6500元/平，有項目甚至成交價達到7000元/平，且基本去化完畢……
2016年，全國房價都迎來瞭桃園小額借款一波上漲，南京周邊三四線城市也不例外。根據數據統計，南京周邊五大三四線城市中，句容、滁州、揚州、常州、馬鞍山的新房及二手房價格均有所上漲。
其中，句容和常州的新房房價漲幅，更是超過瞭20%。二手房價格來看，句容市更是漲幅接近40%，滁州和常州兩市漲幅超過20%，這些城市基隆哪裡可以借錢的均價短期來看沒有朝下走的跡象。
（數據僅供參考信貸利息最低）
庫存篇高雄信貸 試算 表：
即便近期南京周邊三四線城市熱度上升，投資客“瘋狂搶房”，這幾座城市的背後依然是繁重的去庫存壓力。
數據顯示，從2012年至2016年，句容累積去化新房超過10萬套，即便如此依然有2萬套的壓力，加上每年1萬多套經適房配建，2017年土地出讓計劃約25幅，總體在60-70萬方，句容市還有一大波新房源要入市。
根據滁州網上房地產數據顯示，目前滁州整體可售住宅的套數超過2萬套，相比較2016年同期的超4萬套可售住宅套數，一年內已經去化瞭2萬套。
雖然目前滁州出臺瞭差別化信貸的政策，首套房首付2成，二套房4成，三套房6成；句容也出臺瞭為期6個月的限購政策。不過總體來看，兩條政策的力度和影響都非常小，兩城去庫存工作依然在進行。
二手房篇：
新房市場火熱之後，投資客是否會考慮“未來誰來接手”的問題。以句容為例，據統計句容市2016年新房成交套數為49460套，而二手房成交套數僅有2931套。
在南京的遠郊、都市圈區域的中介市場裡甚至流傳著一個段子“一購房者找中介賣房，發現類似房子近百套，他說按最低價賣，中介說，很多掛出房子客戶都表示，如果有最低價，就在最低價上面再減5萬掛！”這也說明瞭一個問題，二手房才能反映真實的樓市情況。
南京房地產促進會秘書長張輝認為，都市圈外圍板塊。包括鎮江市區、句容市區、揚州、馬鞍山、滁州市區以及環南京外圍樓盤等，對南京自住人群吸納能力相當有限，本地產業和外來人口很難有大的增長，支撐不瞭本就龐大還在不斷開發的房源總量。雖然房價在投資需求的推動之下，房價可能還有上漲空間，但是風險大於收益，難兌現，小餡餅，大陷阱。投資型板塊，高位接盤，最終很容易血本無歸。
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